Imóveis de aluguel · 2027 a 2033

Seus aluguéis rendem mais no CPF ou numa holding?

Compare, ano a ano da transição para IBS e CBS, quanto fica de imposto recebendo os aluguéis como pessoa física (carnê-leão) ou por uma holding patrimonial no lucro presumido, já com a tributação de dividendos e o imposto mínimo da Lei 15.270/2025. Os valores iniciais são um exemplo: troque pelos seus.

Imóveis e aluguéis Aluguel residencialtotal recebido por mês (R$) Imóveis residenciaisquantidade locada Aluguel comercialsalas, galpões, lojas (R$/mês) Imóveis comerciaisquantidade locada Despesas do locadorIPTU, condomínio, administração (R$/mês)

Você e a holding Outras rendas tributáveissalário, pró-labore, aposentadoria (R$/mês) Custo da holdingcontabilidade, taxas, certificado (R$/mês)

Parâmetros da lei

Alíquota de referência CBS% Alíquota de referência IBS% (estado + município) Redução para locação% sobre as alíquotas Redutor socialR$ por imóvel residencial/mês Presunção IRPJ/CSLL% da receita de locação Limite PF no IBS/CBSreceita anual (R$) Aplicar imposto mínimo para rendas acima de R$ 600 mil/ano (IRPFM)

Ponto de equilíbrio

No CPFNa holding

Carga total sobre o aluguel bruto, mantendo a quantidade de imóveis e a proporção residencial/comercial. O ponto marca o seu valor atual.

2027

2033 em diante

Ano a ano da transição

valores anuais

Como o cálculo é feito

No CPF: o aluguel, menos IPTU, condomínio e taxa de administração pagos por você, soma-se às outras rendas no carnê-leão (tabela 2026 com a redução da Lei 15.270/2025). O imposto mostrado é só o acréscimo causado pelos aluguéis.
IBS/CBS na pessoa física: só incide se você tiver mais de 3 imóveis locados e receita de aluguéis acima do limite anual (R$ 240 mil). Abaixo disso, o CPF não paga IBS/CBS.
Na holding: lucro presumido com base de 32% da receita (IRPJ 15% + adicional de 10% acima de R$ 240 mil/ano e CSLL 9%). Para receitas acima de R$ 5 milhões/ano, a base sobe 10% na parte excedente (LC 224/2025). A holding sempre paga IBS/CBS. Locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
Locação no IBS/CBS: alíquotas com redução de 70% e redutor social de R$ 600 por imóvel residencial por mês. Em 2027 e 2028 vale a CBS cheia (menos 0,1 ponto) e IBS de 0,1%; o IBS sobe para 10%, 20%, 30% e 40% da alíquota de 2029 a 2032 e fica integral em 2033.
Dividendos: todo o lucro é distribuído a um sócio. Acima de R$ 50 mil no mês, retenção de 10% sobre o total pago. Com o IRPFM ligado, quem ganha mais de R$ 600 mil por ano paga até 10% de imposto mínimo, descontado o que já pagou e com o redutor que limita a carga somada da empresa e do sócio a 34%.
Fora da conta: ITBI e registro na integralização dos imóveis, ganho de capital em venda futura, planejamento sucessório (ITCMD), créditos de IBS/CBS que inquilinos empresas podem aproveitar e o regime opcional de 3,65% para contratos firmados antes de 2025. Esses pontos podem mudar a decisão e são analisados caso a caso.